如何为当下中国寻找合适的养老住区开发模式，早已成为了被业界广泛关注，却又是各执一词的行业现状。客观上来说，成熟的开发模式需要由项目实践反复锤炼而成，需要经受时间的长期考验。现在我们能做的，与其说是模式的讨论，不如说是方向的摸索。
　　养老住区的消费终端是以老人为主体的客户群体，提供的是一种以硬件设施为载体、配套服务为依托的生活方式。老人对不同生活方式的选择，决定了养老住区发展的方向，而对当下中国老人生活方式的分析，成为了方向研究的出发点。

　　我们通过研究发现，中国老人在生活方式的选择上有三个重要关注点：纽带关注、生命关注和自由关注。纽带关注指的是关注基于血缘关系的家庭化生活方式，和基于熟人关系的社区化生活方式；生命关注指的是关注围绕健康保障、生命延续展开的生活方式；而自由关注则是体现在对个体心理愉悦、精神自由的强烈追求。

　　对老人生活方式关注点的全面实现是构建理想老人社区的重要目标。但对于不同区域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命阶段，他们的关注点会在三者之间偏移变化。此外，针对不同养老住区项目，存在不同的外部开发条件与内部资源特点。这就迫使我们必须充分考虑项目的自身特点，同时寻找与老人生活方式的匹配项目形态。

　　为了更好的分析项目的开发形态，我们从众多影响养老住区开发的因素中，提取了三个核心要素，组成分析模型的三个象限，分别是项目区位，居住形态和目标客群。其中：项目区位分为市区型、郊区型与景区型；居住形态分为借居型、长居型与短居型；目标客户群分为照护型、活力型与混合型。通过将这三个象限中的各要素组合后，可以帮助我们梳理项目核心开发要素，寻找合适的项目形态和项目定位。

    而从老人的生活方式出发，我们梳理出三种具有市场想象力的养老住区开发方向，一种是基于老人纽带关注的全龄混合社区，一种是基于生命关注的专业护理社区，一种是基于自由关注的养生度假社区。

    全龄混合社区的目标客户群是全年龄段的人群，除了老人，也包括年轻人与儿童，它是一个大型的成长型活力社区。此类项目一般具有较大的建设规模，同时也将会作为居住人群的第一居所所在地。针对现今中国各城市的发展情况，能具备这些要求的土地供应，主要出现在城市的近郊位置。同时考虑到全年龄段人群的多样化生活服务需求，及近郊公共配套设施及服务水平相对滞后，要求开发企业建设综合性的配套设施，包括各类养老设施、教育设施等等。同时通过持有、委托运营等方式为服务品质提供持续保证。

    这种模式对于现今大型房地产开发企业的产品升级和完善具有重要启示。
　　虽然我国对养老物业及服务的需求显著而迫切，但行业仍处于发展初期。与美国、英国及日本等发达国家相比，我国的养老地产政策相对不够完善，企业仍难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。我国养老地产市场商机巨大，挑战不少，但随着更多市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的提升，养老地产市场中各运作环节的分工将日益明确，这将为养老地产行业健康发展提供保障。

乐居养老网/刘岩

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